Máte v hledáčku nemovitost? Tohle zařiďte co nejdřív, ať vám neuteče

To, že je nemovitostí málo, je už vcelku ohraná písnička. Kde je velký převis poptávky nad nabídkou, tam stoupá cena. To už nejspíš také ví i malé dítě. A navíc je čím dál složitější být tím, na koho se nakonec usměje Štěstěna - nebo spíš původní majitel při podpisu kupní smlouvy. Své šance na to, že nebudete pouze kupovat, ale skutečně se vám podaří koupit nemovitost, můžete s důkladnou přípravou značně zvýšit. Jak úspěšně koupit nemovitost?

▫

Uvědomte si, co vlastně chcete

Zní to banálně? Na chvíli se ponořte do úvah a zjistíte, že to ve skutečnosti tak jednoduché není. Jste sami? Máte partnera? Plánujete rodinu? Hodláte cestovat, nebo naopak trávit víc času doma? Můžete a hodláte pracovat z domu? Plánujete v horizontu pár let další změnu působiště, nebo se naopak chcete v příštím bytu nebo domě usadit na věky věků? Dělá vám problém dojíždění a brzké vstávání, nebo jste naopak ranní ptáče a plánujete zmizet po anglicku z dosahu jakéhokoliv většího města?

Tohle všechno jsou otázky, které byste si měli vyřešit, pokud při volbě parametrů ideální nemovitosti tápete. Případně i v případě, kdy jste si zdánlivě naprosto jistí. Už jsme za svou praxi zažili takové, kteří měli tak „jasno“, až výběr nemovitosti nakonec zcela přehodnotili.

▫

Vemte realitní servery útokem

Když vyhlížíte nemovitost ke koupi, vyplatí se připlatit si za objemnější datový balíček. A následně mít data zapnutá non-stop. Na online realitkách obvykle funguje služba hlídací pes, kterou opravdu doporučujeme využít. Upozorní vás, když se v nabídce objeví nemovitost, která odpovídá vašim požadavkům. A spolu s vámi také několik dalších zájemců, kteří o hlídacím psovi také vědí a neváhají ho použít. Takže nejlépe v momentě, kdy pes „zaštěká“, volejte/pište dotyčnému makléři. Vyžádejte si k nemovitosti co nejvíc informací. Chtějte všechny oficiální dokumenty, samozřejmě fotky, energetický štítek (ten má prodávající při prodeji nemovitosti ze zákona povinnost zajistit) a tak dále. Zpoza počítače zjistěte vše, co se zjistit dá. O nemovitosti, ale také o prodávajícím i o makléři.

Pokud neobjevíte nic podezřelého, co by vaši koupi mohlo ohrozit, nezdráhejte se vyrazit na místo ještě před oficiálním termínem prohlídky. Můžete se dozvědět spoustu zajímavých věcí, které vás nakonec mohou v koupi nemovitosti utvrdit, nebo vás od ní naopak odradit.

Ať už je to hluk nebo zápach, blízkost některému nežádoucímu objektu… nebo třeba nežádoucí sousedé. (Zní to možná trochu drsně, ale všichni už jsme někdy slyšeli alespoň jeden příběh o lidech, v jejichž sousedství se při nejlepší vůli nedalo fungovat.) Protivný soused, který vám dnes a denně háže klacky pod nohy, zvládne z vysněného bydlení udělat peklo na zemi. Ne nadarmo se říká, že dobré sousedské vztahy jsou k nezaplacení.

▫

Nemovitost se dá koupit i jinak

Mluvte o svých záměrech s rodinou, s kamarády, využijte sílu moderních sítí - a rozhodně sítě po známých. Občas se zadaří a na prodejce vhodné nemovitosti narazíte přes obratně formulovaný facebookový status s vyzněním „fakt chci bydlet a moje představa je taková a maková“.

Navíc takto můžete ušetřit i stovky tisíc za provize realitnímu makléři.

▫

Bez peněz nemovitost nekoupíte

Ať se vám to líbí nebo ne, dřív či později přijde na přetřes méně oblíbená kapitola pořízení nemovitosti - a sice financování. Z čeho kupovaný byt nebo dům zaplatíte? Jak? Na kolik vůbec dosáhnete?

Znát otázky na tyto odpovědi se hodí z několika důvodů. Pokud například víte, že máte v hotovosti zhruba 400.000,- a banka vám půjčí maximálně tři miliony, těžko se budete ohlížet po rodinném domku na okraji Brna. Je nanejvýš žádoucí znát vlastní možnosti. To platí při koupi nemovitosti stejně jako třeba na startovní čáře maratonu.

▫

Kolik vám plus mínus banka půjčí?

Neváhejte se zeptat.

Zadruhé, o to, zda máte vyřešené financování, se bude s největší pravděpodobností zajímat i realitní makléř nebo sám majitel nemovitosti, o kterou máte zájem. Čas u nich totiž obvykle hraje velmi důležitou roli. Makléř chce co nejdřív přejít k řešení prodeje, stávající majitel zas může chtít prodejem vyřešit financování jiné nemovitosti.

Při zjišťování vaší bonity zvažují banky spoustu údajů. Jedním z nich je například DSTI, tedy poměr vašich příjmů a splátek, které máte za měsíc uhradit. Zvažte proto včas všechny své stávající závazky, kontokorenty, kreditní karty, ostatní splátky… a ideálně také případné staré hříchy z mládí. Vy už jste možná na nezaplacenou pokutu za jízdu načerno zapomněli. Registry ale mají opravdu dobrou „paměť“.

Zcela jistě se banka bude zajímat o LTV. To je nejčastěji oněch prokletých 80 %, kvůli kterým se v souvislosti s růstem cen stává vlastnictví nemovitosti pro spoustu mladých (a nejen mladých) lidí čím dál méně dostupné. Málokdo ví, že nemovitost můžete ve skutečnosti pořídit i bez hotovosti. “Stačí” třeba další nemovitost do zástavy.

Náš tip: Máte dostatečný příjem, rádi byste do vlastního, ale chybí vám hotovost? Pokud máte možnost využít třeba byt rodičů coby záruku pro banku, neváhejte. Našetřit oněch 20 % je při současné rychlosti růstu cen opravdu obtížné.

▫

Při koupi nemovitosti pamatujte na nástrahy

Nebuďte na to sami

Hypotéka je často velmi unikátní záležitost. Někdy v horším smyslu slova. Potvrzení o příjmech může na centrále ležet tři týdny, ale také tři měsíce. Jakkoliv to může na stránkách hypotečních specialistů působit samoúčelně, opravdu se hodí mít na své straně člověka, který má zkušenosti, kontakty a bude za vás ochotně kopat. Jako člověk z ulice jste pro pána na přepážce v bance opravdu jen člověk z ulice. (Většinou. Čest patří výjimkám.)

Sledujte, co s nemovitostmi dělá čas

Problematické jsou také předschválené hypotéky. Kdo měl před rokem v hotovosti milion, v bance předschválený hypoteční úvěr na pět milionů a v hlavě plán na koupi bytu 3+1 v Brně, ten dnes, kdy ceny nemovitostí opět navzdory očekávání výrazně nabobtnaly, nepochodí. Co víc, dost možná si ještě vyslouží pokutu za nečerpání.

Dbejte na náležitosti transakce

Nikdo není tak bohatý, aby si kupoval levné věci. A nikdo není tak bohatý, aby si pořídil levného advokáta. Pokud kupujete nemovitost za miliony, nebuďte líní připlatit si pár tisíc za prověřeného právníka. Kupní smlouvy občas skrývají formulace, které vás mohou později pěkně mrzet.

Banka po vás také nejspíš bude chtít, abyste si zajistili úschovu peněz právě například u advokáta, který odešle peníze na účet prodávajícího až ve chvíli, kdy se z úředního hlediska stanete majitelem nemovitosti.

Na detailech záleží

Při předávání máte poslední šanci nemovitost reklamovat. Z vlastní zkušenosti víme, že se vyplatí být trochu za blázny a zkontrolovat každý centimetr. O přípojkách plynu, elektřiny nebo vody nemluvě.

Potřebujete poradit s výběrem nemovitosti?

Chcete znát své finanční možnosti?

Nebo už rovnou sháníte výhodnou hypotéku?

Pomůžeme vám.