Změny v sazbách hypoték v roce 2022? Kolik si připlatíme?

V lednovém webináři jsme se podívali na to, jak to vypadá a podle všeho i bude vypadat se sazbami hypoték a výstavbou v roce 2022. Zaměřili jsme se na to, co vás zajímá: jak se teď ceny nemovitostí vyvíjí a jestli se vám vůbec podaří si půjčit. A jestli dostanete tolik, kolik potřebujete. Co mění nová omezení ze strany ČNB? A jak z banky odejít jako vítěz?

▫

Vývoj cen nemovitostí

Za poslední tři roky ceny nemovitostí kontinuálně rostly. Například v Brně téměř o čtvrtinu, takže teď (leden 2022) dáte za metr čtvereční u dvoupokojového bytu průměrně 120 000 Kč. Zároveň se ale zvýšily i prodeje a to i přes rostoucí ceny hypoték.

Tudíž jsme se ocitli v situaci, kdy pokud chce člověk koupit byt, stojí proti němu snad všechny faktory. Rostou kupní ceny nemovitostí, člověk potřebuje víc vlastních zdrojů a čím dál vyšší hypotéku s čím dál vyššími úrokovými sazbami (vzrostly dvojnásobně během jediného roku, na konci prosince byly okolo 3,74 % p.a .), v neposlední řadě se do toho promítá i enormní zdražení stavebních materiálů. A podle všeho bude hůř.

▫

Co se bude dít dál?

Od 1. 4. nás čekají určitá legislativní omezení, která ale snad nebudou mít takový nepříjemný dopad jako právě vysoké úrokové sazby hypoték.

Než se pustíme do přesnějšího rozboru, měli bychom vás seznámit se třemi základními pojmy, které byste jako žadatelé o hypotéku měli znát. A těmi jsou:

• Bonita – tedy jestli vám banka půjčí tolik peněz, kolik potřebujete. Záleží na tom, jaké máte prokazatelné příjmy ze zaměstnání, OSVČ, nebo s. r. o. A jaké máte výdaje (dluhy, kreditní karty, kontokorenty, alimenty, výživné).
• Účel – tady je to jednoduché – účelem hypotečního úvěru musí být bydlení.
• Zástavní nemovitost – pokud řešíte například novou hypotéku a je jedno za kolik, odhadce může říct, že je nemovitost z pohledu banky předražená (odhadní cena je nižší než kupní). A tudíž vám nemusí půjčit takovou částku, jakou požadujete. Pokud stavíte na svém pozemku, doložíte projekt, způsob realizace a stanovuje se cena budoucí, ze které pak můžete získat 80-90 %.

▫

Co se tedy mění?

• DTI – je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. Některé banky to moc neřeší, jiné chtějí DTI pod 9, ale pokud kupujete, nebo stavíte první dům, většinou nejste moc limitováni.
• DSTI – kolik peněz můžete dát na splátky úvěru z měsíčního příjmu (max 65 %).
• LTV – do kolika procent můžete zástavní nemovitost zadlužit (obvykle až do 80 %).

▫

Změny od 1. dubna 2022:

Od 1. 4. 2022 budou dva tábory žadatelů rozdělené podle věku: do 36 a nad 36.

• Do 36 let může se zadlužit až do 9,5 DTI, DSTI 50 %, LTV 90 %,
• nad 36 let jsou čísla nižší: 8,5 DTI, DSTI 45 %, LTV 80 %.

A co to reálně znamená? Může se stát a stávat se to bude, že zatímco aktuálně by klient zafinancoval celou výstavbu prostřednictvím HÚ, od 1. 4. bude potřebovat 1 250 000 Kč ze svého.

▫

Budou úrokové sazby hypoték dál růst?

Tak si to hezky sepíšeme. Už teď očekáváme inflaci k 8 %, stavební materiály zdražují o 30 % a s velkou pravděpodobností budou tento rok úrokové sazby hypoték okolo 6 %.

A teď to jedno velké PROČ? ČNB tím sleduje jediný cíl – chce, aby si lidé a společnosti tolik nepůjčovali, tím pádem se sníží tlak na výrobu materiálů, nového zboží a díky tomu se snad podaří inflaci otočit zpět ke dvěma procentům. Nakolik je to reálný cíl, nebudeme odhadovat.

▫

A teď to, co vás zajímá nejvíc: kdo na hypoteční úvěr dosáhne a za kolik?

Vezměme si takový průměrný byt v Brně o rozloze 78 metrů čtverečních – cena je v současné době 6 870 000 Kč, vezmete si klasickou 80% hypotéku na 30 let s úrokovou sazbou 4,5 % p. a.

Musíte mít vlastních 1 374 000 Kč. Taky něco schramstne realitka (zhruba 416 000 Kč) a najednou zjistíte, že budete potřebovat z vlastní kapsy 1 790 000 Kč.

Celkem bude hypoteční úvěr 5 496 000 Kč, splátka hypotéky 27 847 Kč měsíčně, což znamená minimální rodinné příjmy 55 629 Kč. A to ne každá rodina má.

▫

Co se s tím dá dělat?

Můžete čekat, jestli během příštích let sazby hypoték zase klesnou, nebo se podívat na konec záznamu našeho lednového webináře, kde jsme prozradili jeden prima tip, jak vyzrát nad dalším zvyšováním sazby hypoték. Jde o takzvanou hypotéku bez nemovitosti nebo hypotéku dopředu, kterou využijete v případě, že chcete během příštího jednoho až tří let bydlení řešit a nechcete hypotéku za 6 % p. a.

▫

Na trhu s hypotékami je to teď prostě divoké, a pokud vás otázky nemovitostí, refinancování a sazby hypoték zajímají, nebojte se zeptat.

Autor: Marek Rygel